Строительство бизнес-центров – дорого, но выгодно

На сегодняшний день требования арендаторов бизнес помещений очень возросли и в принципе находятся на том же уровне, что и требования заграничных компаний. И если еще 10 лет назад практически мало кто говорил о бизнес площадях, то на данный момент каждая приличная фирма стремится иметь презентабельный офис.

Также спрос вырос и на строительство таких помещений. И если ранее офис можно было снять на первом этаже жилого дома, сейчас тенденция идет к аренде помещения в бизнес-центре, который оборудован всем необходимым для организации работы офиса и сотрудников компаний.

Строительство бизнес-центров отличается от строительства жилых помещений.

Во-первых, это сложность конструкции – много этажей, лифты, запасные пожарные выходы, посты охраны, столовые с вентиляцией, несколько санузлов.

Для застройщика также необходимо оплатить дорогое высотное оборудования на момент строительства. Поэтому, когда возводится бизнес-центр, очень важно знать все детали.

Так как строительство бизнес-центров – сложное направление, нужно изучить не только требования к офисам, которые будут востребованы и соответствовать особенностям города, где они возводятся.

Комплексы бизнес-центров делятся на категории «А», «B» и «С».

Категория «А» считается престижной и самой дорогой. Застройка комплекса такого типа также требует больших вложений от застройщика, зато аренда помещений быстро перекрывает стоимость работы на застройку.

Офисы второй и третьей категории – бюджетные варианты и рассчитаны на массовость, поэтому спрос на аренду таких офисов всегда выше и больше развит в небольших городах или отдаленных районах крупных областных центров.

Почему строительство бизнес-центров выгодно:

• при высокой себестоимости работ застройщик получает и высокую выгоду при продаже объекта;

• готовый объект при оформлении прав собственности на застройщика можно сдавать в аренду. Сумма сдачи аренды площадей будет превышать сумму продажи в несколько раз;

• строительство бизнес-офисов только развивается, а с увеличением количества фирм и компаний, спрос на офисы только растет. По мнению специалистов, в последующее пятилетие тенденция строительства бизнес-центров вырастет и установит новые правила спроса на коммерческую недвижимость.

Единственным минусом такого направления бизнеса – это дорогая земля для застройщика, как если ее приобретать в собственность, так если и брать в аренду.

Также, в отличии от строительства частных домов либо коттеджных городков, вариантов выбора земли невелик, так как если это центр крупного города, на месте снесенных зданий, конкуренты уже возводят объекты.

Что такое бизнес центр

Пример бизнес-центра, возведенного в современных европейских тенденциях – это многоэтажное здание офисного типа, желательно имеющее небольшую озелененную территорию вокруг. С мини-двором по периметру, такой офис уже называется бизнес-парком и как правило возводятся уже на окраине города.

При выборе места для строительства, нужно учитывать удобность расположения офиса, расстояние до аэропорта, автобусные остановки и станции метро, кафе и продуктовые магазины для офисных сотрудников. Если небольшой инфраструктуры нет, застройщик может самостоятельно построить несколько магазинов, что также приносит гарантированный ежемесячный доход.

Площадь обычного бизнес-парка составляет 30-50 тыс. кв.м. Крупные же могут достигать и 260 тыс. кв.м. На территории таких парков даже возводятся крупные паркинги, отели или гостиницы (для гостей-партнеров компаний, арендующих площадь).

Стандартным бизнес-парком нужно считать офисный центр, который состоит из различных по масштабу сооружений, и который находится в зоне возле города недалеко от аэропорта и центральных дорог. Как правило площадь самой земли небольшая. Территория бизнес цента ограждена забором и находится под контролем охранной организации, с которой заключен договор. Также на данной площади располагаются отделения банков, фитнес-центры, салоны красоты и магазины. Многие застройщики начинают строительство именно в бывших промышленных зонах.

Что необходимо иметь

Прежде чем приступить к строительству бизнес-центра, необходимо оформить всю надлежащую документацию.

Строительная фирма может быть зарегистрирована на индивидуального предпринимателя либо может быть оформлена как юридическое лицо.

Наиболее оптимальный вариант для оформления – это Общество с ограниченной ответственностью (ООО). Такая форма организации минимизирует риски собственником по возможной потере личного имущества, так как в случае возникновения споров, ответственность только в рамках собственности фирмы.

Также ООО может находиться на упрощенной системе налогообложения, т.е. оплачивается только один вид налога, который в некоторых случаях считается по упрощенной системе. В документах по регистрации обязательно указывается вид ОКВЭД (вид экономической деятельности), который будет осуществлять застройщик.

После прохождения регистрации, необходимо получить разрешение на строительство.

Строительство предполагает обязательное наличие разрешения, которое оформляется в органе местной власти и выдается при подаче пакета документов:

• Генерального плана;

• Паспорта земельного участка;

• Договора купли-продажи либо аренды земли (или правоустанавливающие документы);

• Постановление, которое подтверждает, что земельный участок предоставлен под застройку объекта.

Этапы строительства

Первым этапом является возведение фундамента и строительство коробки (стен), с перекрытием между этажами, проведением систем коммуникаций, установка лестниц и шахт для лифтов. После устанавливают крышу и переходят к отделочным работам. Строительство бизнес-центров должно осуществляться под ключ, иначе застройщик просто теряет выгоду при сдаче объекта, если между ним и собственником будет посредник в виде еще одной строительной компании.

Завершающим этапом является сдача объекта в эксплуатацию, для чего застройщику нужны два документа:

- разрешение на ввод в эксплуатацию;

- заключение о соответствии построенного здания требованиям проекта и регламента.

Заключение о соответствии застройщик получает в органах строительного надзора. Необходима проверка здания пожарной и санэпидемиологической службами.

Все этапы строительства должны сопровождаться работой квалифицированных и опытных рабочих и ответственного прораба.

Как показывает практика, на каждый вид работ нужна своя бригада рабочих из 7-10 человек, так как найти универсальную команду практически невозможно.

Строительные материалы застройщику лучше закупать напрямую у заводов-производителей, потому что даже в крупных строительных магазинах со скидкой, их стоимость будет выше.

Строительство бизнес центров – дорогой вид деятельности даже для крупных строительных компаний. Но, пожалуй, именно это направление строительного бизнеса приносит выгоду в течение несколько лет, а не разово, благодаря долгосрочной дорогой аренде крупным компаниям.

Также на такой вид строительства инвесторов найти намного сложнее, чем при строительстве частных домов либо многоэтажных комплексов. Окупаемость строительства вкладывается в период от 16 месяцев аренды 80% помещений и приносит от 35% чистого дохода.